Ley Foral 15/2025: Modificación Clave del Derecho a la Vivienda en Navarra

Contexto y Antecedentes de la Ley Foral 15/2025

La Ley Foral 15/2025, de 27 de noviembre, representa una actualización crucial de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del derecho a la vivienda en Navarra. Esta modificación surge tras la implementación de la Ley Foral 9/2025, para el Derecho a la Vivienda Asequible en Navarra, la cual ya había supuesto un cambio trascendental en el modelo de adjudicación de viviendas protegidas. Si bien la ley anterior introdujo avances significativos para mejorar el acceso a una vivienda adecuada y asequible, su aplicación práctica reveló ciertas imprecisiones técnicas. Estas no alteraban el contenido esencial de la normativa, pero sí dificultaban su plena efectividad, especialmente en la tramitación de los procedimientos de adjudicación.

El objetivo principal de la Ley Foral 15/2025 es corregir estos desajustes técnicos. Busca facilitar la correcta implementación del nuevo sistema de adjudicación, garantizando tanto la seguridad administrativa como la eficiencia informática. Además, la ley refuerza la función social de la vivienda y promueve un uso más justo y eficiente del parque residencial navarro.

Se han introducido medidas concretas para delimitar con mayor precisión la definición de viviendas deshabitadas. Una de las novedades más destacadas es la figura del alquiler forzoso para aquellas viviendas declaradas deshabitadas que permanezcan vacías durante más de un año. Esta medida pretende activar el mercado de alquiler y asegurar que las viviendas cumplan su función social.

Por otro lado, se ha suprimido la disposición adicional vigésima sexta de la ley anterior, debido a las dificultades legales que presentaba su aplicación. En su lugar, se ha incorporado una nueva disposición transitoria vigésima séptima, centrada en la vivienda colaborativa. Esta nueva figura se presenta como una alternativa al régimen de propiedad individual, basándose en la cooperación, la propiedad colectiva y el derecho de uso. El propósito es dotar a esta modalidad de vivienda de una regulación provisional, cubriendo posibles vacíos legales hasta que se desarrolle una normativa específica integral.

Finalmente, la ley añade una disposición adicional trigésima cuarta a la Ley Foral 10/2010. Esta disposición está orientada a apoyar la rehabilitación de viviendas en municipios en riesgo de despoblación. Permite reforzar, mediante Orden Foral, las subvenciones y ayudas públicas, con el fin de fomentar la fijación de población y revitalizar el medio rural navarro.

Análisis Detallado de las Modificaciones Clave

La Ley Foral 15/2025 introduce modificaciones puntuales pero de gran calado en diversos artículos de la Ley Foral 10/2010. A continuación, se detallan los cambios más relevantes:

Modificaciones en los Requisitos de Acceso a Vivienda Protegida

• Artículo 18.1 (a y b): Se ajustan los límites de ingresos familiares ponderados para acceder a viviendas protegidas. Para régimen de propiedad y cesión de uso, se mantiene un mínimo de 19.000 euros. Para arrendamiento, se establecen rangos específicos: entre 5.000 euros y 2,5 veces el SARA para arrendamiento general, y entre 2,5 y 4,5 veces el SARA para arrendamiento asequible.
• Artículo 26 (h e i): Se clarifican los requisitos de empadronamiento, exigiendo una residencia efectiva ininterrumpida de al menos tres años en el municipio. En promociones de 50 o más viviendas, se reserva un 2% para familias numerosas de categoría especial, con incompatibilidad de acceso a otras reservas.
• Artículo 27.2 (b): Se modifica la distribución de viviendas protegidas y de precio tasado según la capacidad económica. Para solicitantes con ingresos superiores a 2,5 veces el SARA, se reserva el 70% de las viviendas protegidas y el 80% de las de precio tasado.
• Artículo 28.1 (a): Se otorgan 7 puntos por cada solicitante y miembro de su unidad familiar, definiendo la unidad familiar de forma inclusiva.
• Artículo 29.1 (g): Se reitera la reserva del 2% para familias numerosas de categoría especial en promociones de 50 o más viviendas, manteniendo la incompatibilidad con otras reservas.
• Artículo 30: Se establece el baremo para las reservas especiales en arrendamiento y arrendamiento asequible, indicando que se aplicará el baremo general del artículo 28, pero excluyendo el apartado 2 de este último para estos regímenes.

Nuevas Figuras y Procedimientos

• Artículo 42 bis.3 (g): Se amplía el criterio para declarar viviendas deshabitadas. Aunque la declaración se realice en Navarra, se considerarán todas las viviendas que posea el titular en territorio español para determinar el número total.
• Artículo 42 octies: Alquiler Forzoso en Vivienda Deshabitada: Se introduce la posibilidad de imponer el alquiler forzoso a viviendas desocupadas por más de un año desde su declaración firme. Estas viviendas podrán integrarse en la Bolsa de Alquiler de NASUVINSA u otros programas similares. El Gobierno de Navarra podrá acordar esta medida si acredita demanda y necesidad de vivienda en la zona. Se garantiza el trámite de audiencia a los afectados. El acuerdo de alquiler forzoso debe especificar la desocupación continuada, la inclusión en el registro, la demanda existente, las condiciones del alquiler (plazo máximo de 7 años y 6 meses) y conceder un plazo de alegaciones. Se considera una expropiación temporal del derecho de uso por incumplimiento de la función social. Al finalizar, la vivienda se incorporará a programas de alquiler público.

Disposiciones Adicionales y Transitorias Modificadas

• Disposición Adicional Decimoquinta: Se introduce la consideración de la declaración de la renta del año anterior para la adjudicación y renovación de contratos de arrendamiento de viviendas protegidas y adscritas a la Bolsa de Alquiler. Se permite solicitar la consideración de ingresos reales en caso de reducción significativa de ingresos.
• Disposición Adicional Trigésima Cuarta: Se establece un régimen especial para la rehabilitación de viviendas en municipios en riesgo de despoblación. Las Administraciones Públicas fomentarán estas actuaciones, permitiendo que la persona titular del departamento competente incremente las cuantías de las subvenciones mediante Orden Foral para favorecer la fijación de población.
• Disposición Transitoria Decimoquinta.6 (b): Se actualizan las ayudas para la retirada de amianto en rehabilitaciones, estableciendo un importe de 1.000 euros por vivienda (máximo 18.000 por edificio). Se permite a promotores con calificación provisional anterior adaptar sus solicitudes a los nuevos porcentajes y subvenciones máximas si cumplen ciertos requisitos.
• Disposición Transitoria Vigésima Primera: Se fija la fecha de aplicación de los nuevos sistemas y procedimientos para la adjudicación de viviendas protegidas a partir del 1 de septiembre de 2026. Las reservas para familias numerosas y empadronados se aplicarán a proyectos que soliciten calificación provisional desde esa fecha.
• Disposición Transitoria Vigésima Segunda.2 (b): Los procedimientos de adjudicación de viviendas en régimen de arrendamiento asequible podrán iniciarse a partir del 1 de marzo de 2026, aplicando las normativas anteriores hasta el 1 de septiembre de 2026, salvo en criterios de capacidad económica.
• Disposición Transitoria Vigésima Sexta: Se suprime esta disposición.
• Disposición Transitoria Vigésima Séptima: Se define la vivienda colaborativa como un conjunto residencial cuya titularidad corresponde a una cooperativa y cuyos socios tienen derechos de uso individualizados. Incluye viviendas privativas, elementos comunes y espacios compartidos. Se aplicará la normativa de cooperativas vigente hasta que exista regulación específica. Se prevén subvenciones para incentivar su constitución y desarrollo.

Implicaciones Prácticas y Conclusión

La Ley Foral 15/2025 de Navarra introduce cambios sustanciales que buscan optimizar la aplicación de la política de vivienda en la Comunidad Foral. La corrección de imprecisiones técnicas en los procedimientos de adjudicación es fundamental para agilizar y garantizar la transparencia en el acceso a la vivienda protegida.

La introducción del alquiler forzoso para viviendas deshabitadas es una medida audaz que pretende movilizar el parque de viviendas vacías y responder a la demanda existente, reforzando la función social de la propiedad. Es importante destacar que este procedimiento cuenta con garantías para los titulares, incluyendo el trámite de audiencia, y se enmarca en la necesidad de vivienda del territorio.

El impulso a la rehabilitación en municipios rurales y la promoción de la vivienda colaborativa son apuestas estratégicas para afrontar el reto demográfico y ofrecer modelos residenciales alternativos e innovadores. Estas medidas, apoyadas por subvenciones y posibles incentivos fiscales, buscan diversificar la oferta habitacional y fortalecer el tejido social y económico de las zonas más afectadas por la despoblación.

La entrada en vigor escalonada de estas modificaciones, con efectos que se extienden hasta septiembre de 2026, permite una adaptación gradual del sistema y de los agentes implicados. La Ley Foral 15/2025 consolida así un marco normativo más robusto y adaptado a las necesidades actuales de la sociedad navarra en materia de vivienda.

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Fuente: Ley Foral 15/2025 de Navarra